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容积率( plot ratio/floorarearatio/volume fraction )又称建筑面积毛密度，是指一个小区地面总建筑面积与占地面积的比率。 对于开发商来说，容积率决定着地价成本在住宅中所占的比例，而对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。 良好的居住区，高层住宅容积率应当在5以下，多层住宅应当在3以下，绿地率应当在30%以上。 但是，由于土地成本的限制，并不是所有的项目都可以完成。
容积率：项目用地范围内总建筑面积(但必须为正负0高程以上的建筑面积)与项目总用地面积之比。
容积率是衡量建设用地使用强度的重要指标。 容积率值为无量纲之比，通常分区面积为1，分区内建筑物总建筑面积与分区面积的倍数即为容积率值。 附属建筑物也将计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。 值得注意的是，容积率越低，居民舒适度越高，反之，舒适度越低。
一般是指在某基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积之比。 根据规划和管理的需要可以按地下建筑面积计算地下容积率。 其实，此前都是地方自治体自己制定的，地下室是否计算容积率，地下商业建筑(商业用房)是否计算容积率，都是经过反复摸索的。 不计算容积率是考虑节约用地，鼓励开发地下空间，计算容积率是规范房地产市场，避免不良房地产开发商出现漏洞。 容积率直接关系到建筑用地的大小。
容积率； 建筑面积毛密度计算公式总建筑面积土地总面积简介容积率越低越好计算公式建筑面积一般按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/t50353-2013 )的规定计算； 存在以下特殊情况：
1、建筑地基架空作为通道、公共停车、绿化砼布置、居民休闲、配套设施等公共用途时，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
2、建筑物顶部有围护结构楼梯间、水箱间、电梯机房、结构(设备管道)转换层、底层车库、杂物间等。 层高在2.2米以上的按总面积计算容积率，层高不足2.2米的按1/2面积计算容积率。
3、建筑物阳台，不论是凹陷阳台、选择阳台还是未封闭阳台，均按其水平投影面积的一半计算。 对于进深超过1.8米的各类阳台，封闭阳台均按全面积计算容积率。
4、半地下室顶板标高超过室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应按地面建筑面积计算值计入； 小于1.0米的不计入容积率。
5、建筑室外铺装标高不一致的，以周边最近的城市道路标高为准，0.2米作为室外铺装，然后按上述规定批准。
6、根据有关规定，容积率计算公式不包括地下室、半地下室建筑面积，屋面建筑面积在标准层建筑面积10%以下的也不计算。
但是在工业上，根据GB50489-2009 《化工企业总图运输设计规范》，
容积率=(工厂建筑面积构筑物面积) /工厂占地面积
建筑物层高超过8米时，计算容积率时该层建筑面积加倍计算(
容积率每个地区和城市都有各自的相关规定)。
“容积率”为项目总建筑面积与总用地面积之比
让我用简单的方法解释一下
面积100平方米的地块建房，每层建筑面积100平方米，两层，总建筑面积200平方米，容积率2.0。 三层楼的，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率1.5，依次类推
占地面积10万平方米，建筑面积8万平方米，容积率0.8
占地面积10万平方米，建筑面积10万平方米，容积率为1
占地面积10万平方米，建筑面积15万平方米，容积率1.5
在建筑物层数相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，比较舒适。 容积率越大则相反。
容积率超过5不建议购买。
相关规定
容积率一般由政府规定。 [1]在[1]中
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地控制性详细规划，容积率一般分为：
独立别墅为0.2~0.5、
联别墅为0.4~0.7，
6层以下的多层住宅为0.8~1.2，
11层的小高层住宅为1.5~2.0，
18层的高层住宅为1.8~2.5，
19层以上的住宅为2.4~4.5、
住宅小区容积率低于1.0的，为非普通住宅。
建筑的特征
(一)容积率表示具体“地块”内单位土地面积允许的建筑容量。 地块是地籍管理的基本单位，是地球表面有确定边界、确定权属的土地，面积不包括公共道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。 容积率只有在指“地块”容积率时，才能反映土地的具体利用强度，分区之间具有可比性。
)二)容积率( r )、建筑密度( c )与层数( h )之间存在一定的关系。 建筑密度是指具体“地块”内建筑物的基底面积与地块面积之比。 如果地块内每户层数相同，且单户每层建筑面积相等，则三者之间的关系可表示为r=c，其中建筑层数与容积率成正比。
(三)容积率可以更准确地衡量地价水平。 人们购买土地使用权的目的是开发土地，建设房屋。
住宅一边的开发成本=住宅一边的成本大楼的地价税费
地价=地块总价/地块内允许总建筑面积=土地单价/容积率
建筑面积=土地面积容积率
容积率=地上建筑总面积规划用地[5]面积
因此，楼宇地价较单位地价更能准确反映地价的高低。
(四)容积率客观上存在最合理的值。 一般来说，提高容积率可以提高土地利用效率，但建筑容量的增大会造成建筑环境的恶化，降低使用舒适度。 为了协调经济效益、社会效益和环境效益，城市规划容积率客观上存在最合理的值。 [3]根据[1]所述方法，其中
计算规则
具体计算规则应根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/t50353-2013 )和当地相关部门文件计算。 以下例子是北京市计划委员会关于《容积率指标计算规则》发表的通知(市规发〔2006〕851号，2006年7月10日) )。
一、容积率是指在一定地块内，地上总建筑面积的计算值和总建设用地面积的商。 地上总建筑面积计算值为建设用地内各建筑物地上建筑面积计算值之和的地下有经营面积的，其经营面积不包括在计算容积率的建筑面积内。 一般来说，建筑面积计算值按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/t50353-2005 )的规定执行； 有特殊情况的，按本规则下列规定执行。
二、住宅建筑基准层层高大于4.9米( 2.7米)2.2米)时，无论层内是否有隔断，建筑面积计算值按该层水平投影面积的2倍计算； 住宅建筑层高大于7.6米( 2.7米2.2米)的，无论楼内是否有隔断，建筑面积计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
三、办公建筑标准层层高大于5.5米( 3.3米)2.2米)时，无论楼内是否有隔断，建筑面积计算值按同一水平投影面积的2倍计算； 办公楼高度大于8.8米( 3.3米2 2.2米)时，无论楼内是否有隔断，建筑面积计算值按水平投影面积的3倍计算。
四、一般商业建筑标准层层高大于6.1米( 3.9米) 2.2米)时，无论层内是否有隔断，建筑面积计算值按水平投影面积的2倍计算； 普通商业建筑层高大于10米(3.9米2 2.2米)时，无论楼内是否有隔断，建筑面积计算值按同层水平投影面积的3倍计算。
五、计算含阳台房屋容积率指标时，阳台部分房屋面积计算值按其水平投影面积计算。
六、地下空间顶面高于室外地面1.5米以上的，建筑面积计算值按该层水平投影面积的一半计算； 地下空间顶面高于室外地面小于1.5米的，其建筑面积不包括在容积率之内。
七、住宅、办公、一般商业建筑的门厅、大厅、中庭、回廊、采光厅等公共部位和屋面、独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房、工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑不按本规则计算容积率。 其建筑面积的计算值为《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/t50353-2005 ) )。
八、设计单位应当在总平面图上分别标明建筑面积和建筑面积计算值。
九、本规则规定的数值均包括本数。
十、对执行本规则中遇到的其他情况，我委将及时予以补充和修正。
十一、本规则自公布之日起执行。
影响地价
影响地价的因素很多，各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机理可以抽象地概括为两个方面。 一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系来影响地价。 收益机制在很大程度上决定着土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对于经济剩余量发生波动，决定着土地供给经济剩余量的分配，使地价变化复杂化。 容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体而言，区位条件越优越，地价水平越高，供需矛盾越突出，土地规划管理越严格，容积率对地价的影响程度越大。 具体如下：
影响1
遵循“报酬递增递减定律”。 在一定的技术经济条件下，土壤
容积率地净利润随着土地投资的增加，呈现出由增转减的特征。 作为城市建设用地，容积率对地价影响报酬递增递减规律表明，建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增加，随着房屋层数的增加，开工时由于基础工程费和地基处理费的分配，成本会单方面降低； 层数达到一定值后，需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，一方面成本由降转升，一方面售价因建筑容量增大导致建筑环境质量下降而呈下降趋势。 当一方售价等于另一方成本时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，当时容积率是最经济的容积率。 如果继续加大容积率，一方的售价将低于另一方的成本，因此土地投资收益率将开始下降，地价也将开始下降。 如图1 )，MC是一方的成本，MR是一方的售价。 某容积率l时的地价为该容积率下的总利润( DCGF面积)扣除投资者资本、劳力后的正常利润，剩余部分为地价。 当容积率等于m时，一方成本等于一方销售价格，土地开发边际利润为0，毛利( DCNF面积)达到最大，地价达到最高，m为最佳容积率。 超过这个容积率后，地价开始向反方向变化，随着容积率的上升而下降。 [3]根据[1]所述方法，其中
影响2
容积率对地价的作用程度与城市规模正相关。
首先，城市规模大、土地集约化利用度高、地价整体水平高，楼宇地价占住宅单方面开发成本的比重较高。 降低楼盘地价对降低住宅单方面开发成本的作用明显，但小城市土地集约化利用度低、地价总体水平低，住宅开发单方面成本主要受住宅单方面成本的影响，降低楼盘地价对降低住宅开发单方面成本的作用
另外，大城市有比较系统的城市规划资料，对土地开发有计划地进行管理，但对小城市规划的管理一般并不严格。 容积率的确定往往具有随意性，很多地方没有容积率指标的限制，但管理不严。 此外，一些地方政府出于树木城市的形象，鼓励建筑物空中发展，越高越好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。
因此，城市规模越大，容积率对地价的影响就越明显，地价随容积率的变化幅度也就越大。 [3]根据[1]所述方法，其中
影响3
容积率对同一城市不同地区地价的作用程度不同。 城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地短缺程度、规划管理程度高于其他区域，尤其是城市边缘区，投资者的激烈竞争使得地价随容积率的变化幅度保持或接近土地收益机制下地价随容积率的变化规律； 其他地区随着土地利用收益、土地需求量、稀缺度的降低，容积率对地价的影响度下降。 因此，容积率对地价的影响程度在同一城市从中心向周边逐渐减弱。
四种影响
容积率根据用地地价的种类不同，作用程度也不同。 商业用地对区域条件反应最敏感，只能配置在少量区域条件优越的沿线区域。 土地短缺程度、供需矛盾突出于住宅、工业用地，容易形成卖方市场，许多用地者竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现，归土地所有者所有； 住宅用地对小区条件的敏感度弱于商业用途，但强于工业用地； 工业用地一般分布在城市周边，不仅最受地域条件的影响，而且受工艺流程的限制，往往没有容积率的限制。 因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
进展缓慢，工作成效不大。 自查中存在自我修复不深、基础工作薄弱，从各地报告的情况看，存在“零问题”、“零事件”的情况。 部分报告情况不及时，数据不全，有缺人、缺人。 此外，一些地方对清理相关地方法规和规范性文件重视不够，一些与《城乡规划法》规定不一致的规范性文件未及时清理修改。
搜查力低
目前，反映违章改造规划、调整容积率问题的群众投诉举报量仍然较高，但一些地方开展监督检查的措施不够，查案力度不够，部门协调机制不健全。 少数省(区、市)对两起跳槽案件不重视、不认真，有的对需要两个结果的案件不予回复，或者回复时间过长。 对部分跳槽案件不直接调查处理，转交给投诉涉及的城乡规划部门调查处理，再将回复函直接转下级报告，对需要核实的问题不做判断、结论，不提及意见整改措施。 2009年，两个专业管理办公室共向各地专业管理办公室发送83份转递函，其中要求按期答复结果的有51份；截至2010年2月12日，共有42份答复，9份尚未答复。
程序不规范
各地对变更规划、调整容积率的做法和程序有不同规定，少数地区存在以政府会议纪要等形式决定规划设计条件调整的现象，需要按照《城乡规划法》，理顺相关地方性规章制度，进一步规范规划变更和容积率调整的具体条件和操作程序。 此外，部分城市调控范围狭窄，土地出让、规划审批缺乏依据，规划条件审批随意性较大。 [3]根据[1]所述方法，其中
2010年3月4日，中央治理工程建设领域突出问题工作领导小组召开第二次会议，对专项治理工作进行研究部署。 会上，中央书记处书记、中央纪委副书记何勇作了重要讲话，对深入开展房地产开发领域违规变更规划、协调容积率问题专项治理提出了更高要求。 各地区和有关部门要认真学习何勇同志重要讲话精神，进一步提高思想认识，按照中央专项治理工作领导小组部署要求，把容积率专项治理作为工程建设领域突出问题专项治理的一项重要任务，加强组织领导，明确工作责任，加大管理力度，求真务实容积率专项治理
根据住房城乡建设部、监察部的研究，2010年容积率问题专项治理要结合工程建设领域突出问题专项治理规范城乡规划管理工作，重点抓好以下几项工作：
(一)调整容积率指标，对改变土地用途的房地产开发项目进行清理检查。 重点对2009年4月1日至12月31日经规划许可的房地产项目进行清理检查。 对检查中发现的违法违规问题，要依法严肃处理。
(二)严厉打击违纪违法案件。 进一步完善部门沟通协调机制，拓宽案件线索渠道，加大案件侦办力度，严厉打击国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整等城乡规划工作中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为，在城乡规划管理中住房城乡建设部、监察部挂牌督办重点案件，及时向社会通报检查结果典型案件。
(三)完善城乡规划管理和监督检查制度。 一是继续组织各地清理相关规范性文件。 二是编制统制性详细计划、完善修改管理制度、修改公布《违反城乡规划规定行为处分办法》等制度规定。 三、完善规划编制、修改、审核公开、公示、征求公众意见等制度。
(四)加强综合指导和监督检查。 各省(区、市)容积率问题专项治理工作机构加强监督检查，督促各级做好工作落实。 二季度，住房城乡建设部、监察部组织对部分地区专项治理工作开展以来的情况进行抽查，重点对“零问题”、“零事件”的地区和群众投诉举报较多的地区进行检查，督促整改和处理。 三季度，两部总结通报各地专项治理工作开展情况。 [3]根据[1]所述方法，其中
收紧容积率计算指标堵塞开发商“偷”面积
政策译文：除独立住宅建筑(别墅)和需要大空间的商业建筑外，住宅建筑层高大于3.0米(含公寓)和办公建筑层高大于4.8米(含酒店式公寓)，商业建筑层高大于6.0米(含6.0米)的，衡量容积率指标其中，住宅、公寓建筑的起居厅、办公、商业建筑的大厅、大厅、中庭、走廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按实际建筑面积计算容积率。
政策解读：南京规划部门首次明确“层高抑制对应容积率计算”的关系。 以前容积率计算中没有这样的规定，但这收紧了容积率计算指标，堵塞了开发商窃取面积的行为。
酒店式公寓首次有了明确的定义
政策译文：本规定所称酒店式公寓，是指具有居住功能，但与一般住宅平面和功能不同的建筑形式。 酒店式公寓除了布置在酒店式公寓用地上外，还可以在商业办公用地和居住用地上兼容建设。
政策解读：“酒店式公寓”首次正式更名。 传统上，“酒店式公寓”是房地产行业的通称，规划、房地产等部门没有官方定义。 这是南京规划部门首次规范和统一管理“酒店式公寓”新建筑形态，促进良性发展。
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